ราคาประเมินคืออะไร ต่างจากราคาซื้อขายอย่างไร

เวลาซื้อขาย โอน หรือจำนองที่ดินและคอนโด เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจะเปิดดู “ราคาประเมิน” ของทรัพย์สินนั้นก่อนเสมอ เพราะค่าธรรมเนียมและภาษีหลายรายการคิดจากราคานี้ บทความนี้อธิบายว่าราคาประเมินคืออะไร ใครกำหนด ใช้ทำอะไร และทำไมมักไม่เท่ากับราคาที่ซื้อขายกันในตลาด

ราคาประเมินคืออะไร ใครเป็นคนกำหนด

ราคาประเมิน (ชื่อเต็มคือ “ราคาประเมินทุนทรัพย์”) คือราคาที่ทางราชการกำหนดไว้สำหรับที่ดิน ห้องชุด และสิ่งปลูกสร้างทั่วประเทศ ผู้จัดทำคือกรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง โดยรวบรวมเป็น “บัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์” ซึ่งใช้ครั้งละหลายปี เรียกว่ารอบบัญชี

รอบที่ใช้อยู่ตอนนี้คือรอบ 2566–2569 ใช้ได้ถึง 31 ธ.ค. 2569 ส่วนรอบถัดไปคือ 2570–2573 เริ่มใช้ 1 ม.ค. 2570 และมีกำหนดประกาศ 1 ธ.ค. 2569 ติดตามได้ที่หน้า ราคาประเมินรอบใหม่

ราคาประเมินใช้ทำอะไร

ราคาประเมินเป็นฐานของค่าใช้จ่ายเกือบทุกอย่างที่เกิดขึ้นเมื่อจดทะเบียนที่ดินหรือห้องชุด:

• ค่าธรรมเนียมการโอน คิดจากราคาประเมิน
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา คิดจากราคาประเมิน
• ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ คิดจากราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาที่ตกลงซื้อขายกัน
• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่จ่ายทุกปี ใช้ราคาประเมินเป็นฐานคำนวณมูลค่าทรัพย์สิน

อัตราค่าธรรมเนียมและภาษี รวมถึงมาตรการลดค่าธรรมเนียมช่วงต่างๆ เปลี่ยนได้ตามประกาศของรัฐบาล เว็บนี้จึงไม่คำนวณค่าใช้จ่ายให้ ก่อนวันโอนควรตรวจอัตราล่าสุดกับสำนักงานที่ดินที่จะไปจดทะเบียน

ทำไมราคาประเมินมักต่ำกว่าราคาซื้อขาย

ราคาประเมินถูกกำหนดเป็นชุดสำหรับทั้งพื้นที่และใช้ยาวหลายปี จึงสะท้อนมูลค่าโดยรวมของทำเล ประเภทที่ดิน หรือชั้นของอาคาร ไม่ได้ดูรายละเอียดเฉพาะของทรัพย์สินแต่ละชิ้น เช่น การตกแต่ง สภาพห้อง วิว หรือความต้องการของผู้ซื้อในช่วงนั้น ส่วนราคาซื้อขายขึ้นลงตามตลาดทุกวัน ผลคือราคาประเมินส่วนใหญ่ต่ำกว่าราคาที่ซื้อขายกัน แต่บางทำเลก็ใกล้เคียงหรือสูงกว่าได้

อีกเรื่องที่มักสับสนคือ “ราคาประเมินของธนาคาร” ซึ่งเป็นคนละอย่างกัน ธนาคารจ้างผู้ประเมินมาประเมินทรัพย์สินเพื่อพิจารณาวงเงินกู้ ตัวเลขนั้นไม่ใช่ราคาประเมินของกรมธนารักษ์ และไม่ได้ใช้คิดค่าธรรมเนียมที่สำนักงานที่ดิน

ราคาประเมินแต่ละประเภทดูอย่างไร

• ที่ดินที่มีโฉนดหรือ น.ส.3ก มีราคาประเมินรายแปลง เป็นบาทต่อตารางวา ทั้งประเทศราว 37.8 ล้านแปลง ค้นได้จากเลขระวางและเลขที่ดิน · อ่านวิธีหาเลขเหล่านี้ในวิธีหาเลขระวางและเลขที่ดินในโฉนด
• ที่ดินเอกสารสิทธิ์อื่น เช่น น.ส.3 และ น.ส.3ข ไม่มีราคารายแปลง ใช้ราคาตามหน่วยที่ดินของแต่ละตำบล ดูได้ที่ราคาที่ดินรายจังหวัด (878 อำเภอ) · ความต่างของเอกสารแต่ละแบบอยู่ในโฉนด น.ส.3ก และ น.ส.3 ต่างกันอย่างไร
• ห้องชุด (คอนโด) เป็นบาทต่อตารางเมตร แยกตามอาคาร ชั้น และประเภทห้อง ดูได้ที่ราคาประเมินคอนโด (7,906 โครงการ) · วิธีอ่านค่าและคิดราคาห้องอยู่ในราคาประเมินคอนโดดูอย่างไร และคิดราคาห้องอย่างไร
• สิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้าน อาคารพาณิชย์ มีราคาต่อตารางเมตรตามประเภทอาคาร เว็บนี้ยังไม่ได้แสดงส่วนนี้

ตัวอย่างการอ่านตัวเลข

ที่ดินที่มีราคาประเมินตารางวาละ 15,000 บาท คิดเป็นไร่ละ 6,000,000 บาท เพราะ 1 ไร่เท่ากับ 400 ตารางวา ถ้าแปลงมีเนื้อที่ 1 ไร่ 2 งาน (600 ตารางวา) ราคาประเมินทั้งแปลงคือ 9,000,000 บาท

ฝั่งคอนโด ค่ากลางราคาประเมินห้องชุดพักอาศัยของโครงการในกรุงเทพฯ อยู่ที่ 41,225 บาท/ตร.ม. ห้องขนาด 30 ตารางเมตรที่ราคานี้จะมีราคาประเมินทั้งห้อง 1,236,750 บาท

ข้อควรรู้ก่อนใช้ตัวเลข

• ราคาประเมินเป็นราคาทางการเพื่อใช้คิดค่าธรรมเนียมและภาษี ไม่ใช่ราคาที่ควรซื้อหรือขาย
• วันจดทะเบียนจริง เจ้าหน้าที่ใช้บัญชีราคาประเมินที่ใช้อยู่ในวันนั้น ถ้าคาบเกี่ยวช่วงเปลี่ยนรอบ ตัวเลขอาจต่างจากที่เห็นวันนี้
• ข้อมูลในเว็บนี้มาจากชุดข้อมูลเปิดของกรมธนารักษ์ ใช้ตรวจสอบเบื้องต้น ถ้าต้องการตัวเลขทางการให้ยืนยันกับสำนักงานที่ดิน หรือระบบค้นหาของกรมธนารักษ์ที่ assessprice.treasury.go.th (เปิดในแท็บใหม่)